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通過首付和利率收緊房貸打擊囤地 觀望新政效應房市臨拐點
瀏覽次數(shù)：765 有業(yè)內(nèi)人士指出，由于操作層面等具體問題解決不了，兩項政策可能還是很難逾越宏觀調(diào)控的執(zhí)行難題
宏觀調(diào)控明顯又緊密起來了。
10月9日，國土資源部正式發(fā)布最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(39號令)，明確規(guī)定建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。
而9月27日，央行與銀監(jiān)會共同發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(即359號文)，將第二套房的首付比例提至四成，同時，其利率也不得低于基準利率的1.1倍，并將嚴格控制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
兩項政策可謂是大刀闊斧。然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，由于操作層面等具體問題解決不了，兩項政策可能還是很難逾越宏觀調(diào)控的執(zhí)行難題。
“如果沒有更多相關政策出臺，明年上半年房價借奧運會繼續(xù)上漲，風險還會很大。”中國國際金融公司研究部高級經(jīng)理白宏煒在接受本報記者采訪時坦言。
收緊信貸賽跑漲價預期
這個國慶長假似乎注定成了兩項政策的分界點，節(jié)前359號文，節(jié)后39號令。
實際上，359號文件出臺的前后幾天，市場反應還十分明顯。
然而，好景不長，這種下挫態(tài)勢在經(jīng)過了一個長假的消化之后，很快又調(diào)轉(zhuǎn)頭來，繼續(xù)上揚，并在假后第一個交易日來了一個“開門紅”。究其原因，業(yè)內(nèi)人士認為，這與新政將有可能產(chǎn)生的“實際效應”不無關系。
“商業(yè)銀行控制開發(fā)貸款，真正沖擊的是資金有限的中小房地產(chǎn)公司，對于萬科、保利、招商地產(chǎn)這些資本雄厚，融資渠道多樣的上市地產(chǎn)公司而言，不會產(chǎn)生實質(zhì)性的影響；其次，經(jīng)濟的快速發(fā)展以及城市化進程的推進都在不斷的增加商品住房的需求，供不應求仍然是樓市未來一段時間內(nèi)的決定性因素，對第二套房提高首付款比例及利率雖然限制了部分投資需求，但并不能扭轉(zhuǎn)供不應求的局勢，未來樓市仍有極大的發(fā)展空間。”金育松認為，正是基于這種判斷，359號文件似乎并沒有改變地產(chǎn)股長線漲勢的格局。
跳出資本市場來談，似乎也不容樂觀。
此前雖有媒體報道深圳等城市受政策影響房屋日銷售量急劇下降的情況，在北京，記者也了解到，很多原本打算在國慶節(jié)期間推出的樓盤都紛紛向后延期，而消費者中，觀望態(tài)度也暫時占據(jù)了上風，甚至出現(xiàn)了退單的現(xiàn)象。
“新政通過首付和利率對投資者相應控制，增加投資成本，分散部分投資需求，但第二套房本身沒有明確界定。從投資角度看，各個區(qū)域不一樣，投資成本增高后收益是否降低不好說，另外，投資渠道現(xiàn)在有所增加，新政是否能掠走投資樓市的資金也不好說。”中原地產(chǎn)華北區(qū)副總經(jīng)理殷則環(huán)指出。
據(jù)了解，目前，對于第二套房的界定到底是以個人還是以家庭為標準，各大銀行做法并不統(tǒng)一。
“現(xiàn)在回報有兩種，一是租賃回報，一是增值收益回報。如果增值仍然很高，控制不了的話，投資需求就會一直存在。同時，如果投資回報仍舊比投資其他行業(yè)要高，投資者仍舊不會撤出樓市。”殷則環(huán)說，這里存在一個對房地產(chǎn)大勢判斷的問題。
金地集團總裁張華綱也認為，樓市里的確會有一部分投資者，但也不至于把房價推得如此之高，其實還有很大一部分需求是恐慌性需求，“大學一畢業(yè)或畢業(yè)一兩年就要買房。”
提高門檻謹防土地壟斷
金融政策效應的大討論還沒結(jié)束，節(jié)后，國土資源部359號文又如一枚重磅炸彈出爐，給金秋十月的房地產(chǎn)市場增加了幾分緊張的色彩。
“這個政策對于開發(fā)商的資金鏈影響非常大。”陽光100董事長易小迪在接受本報記者采訪時坦言，之前，如果拿了1000畝土地，付三分之一的土地出讓金就能拿到300畝左右的土地證，要是按此政策，交清了土地出讓金才能拿土地證的話，很多中小公司或者非上市公司可能就會被拒之于門外。
然而，也有業(yè)內(nèi)人士擔心，國土資源部對土地出讓金“付清才能發(fā)放土地證”的政策會不會導致有限的土地資源被少數(shù)的上市公司和地產(chǎn)大鱷們壟斷，從而壟斷房價。而近一年的事實表明，上市公司占據(jù)了土地招拍掛市場的主角，地王紀錄不斷被刷新，房價和地價屢屢被推向新高。
“上市公司先拿土地來資本市場圈錢，然后再把圈來的錢高價圈地，周而復始。”業(yè)內(nèi)人士水皮直言，有人算過一筆賬，目前這些以地王價格拿下的土地，都是建立在之后五年房地產(chǎn)價格要以每年漲20％的速度之上。房價不漲都不可能。
而剛剛香港上市的潘石屹一聽到這個消息，第一反應就是“利好”。
“這對我們公司是一個利好的消息，因為我們的競爭對手少了，現(xiàn)在拿一塊地的話，動不動就是幾個億，幾十個億的資金，中國5萬多家的房地產(chǎn)公司，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)公司想短時間里拿出這些資金的難度會比較大。”潘石屹說。
業(yè)內(nèi)人士善意地提醒，在給開發(fā)商設立資金門檻的時候，也要謹防壟斷的出現(xiàn)，否則調(diào)控的效果也將會大打折扣。
政策方向
有了以往幾年宏觀調(diào)控“失靈”的教訓，此次調(diào)控政策的緊密出臺不免會讓業(yè)界對“越調(diào)越高”心存余悸。
“前不久，我問一個上市公司的老總，你們的利潤怎么會有這么高呢，他笑呵呵地回答我，這些利潤的一半都是來自于宏觀調(diào)控的貢獻。”潘石屹的言外之意，此前，宏觀調(diào)控實際上是房價高漲的主要推手之一。
而目前，房地產(chǎn)還將面臨更為趨緊的經(jīng)濟熱問題，調(diào)控難度顯然已加大。
下一步房地產(chǎn)調(diào)控更多地將會與大的宏觀調(diào)控背景結(jié)合起來，加息被寄予很高的期望。
此前不久，獨立經(jīng)濟學家謝國忠曾大膽建言一次加息200個基點。但也有不同意見者。
“金融政策必然加大力度，但是否一定反映在加息幅度增加多少點上還不好說，到底未來以多少個基點的方式加也很難判斷。”中國人民大學金融與證券研究所教授李樹森指出，利率是牽一發(fā)動全身的政策，一定要仔細權衡。
李樹森更傾向于采取加息加調(diào)整存款準備金率加公開市場業(yè)務相結(jié)合的貨幣手段來調(diào)整。
金育松則認為，加息及物業(yè)稅是最有可能兌現(xiàn)的，并對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實質(zhì)性影響的政策。
摘自：粵建網(wǎng)