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保障房建設資金短缺難題待解
瀏覽次數：5621據新華社訊 上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，房地產開發有一個過程，前期準備工作較多，因此前5個月開工率不高在情理之中，但接下來數月各地將迎來保障房大規模集中開工的熱潮，第三季度也有可能成為保障房建設的“問責季”。
據介紹，開發商僅《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》這4證辦下來就至少需要4個月時間，到銀行申請貸款審核還需要兩個月，如果前期準備工作沒有做好，要想在接下來的5個月內開工建設，緊迫程度可想而知。
銀行貸款額度捉襟見肘
一家商業銀行上海分行房地產金融部負責人告訴記者，今年分行貸款目標是實現“零增長”，由于存款準備金率連續上調，銀行可發放貸款的額度捉襟見肘，特別是房地產開發貸款，受政策限制雖然現在還不能說是暫停發放，但基本上已很少發放，即便是政策支持的保障房項目也很難貸款。
記者從上海多家房地產開發企業了解到，目前確實很少從銀行獲得貸款支持。上海地產集團、綠地集團等參與多個大型保障房項目的開發企業也反映，貸款審批程序更加嚴格，審批時間更長，發放貸款額度也銳減。“以前有《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》兩證就可申請貸款，現在必須四證齊全；以前貸款額往往有數億、數十億元，現在1億元甚至5000萬元的貸款也要去爭取。”一家參建上海某大型居住社區的企業負責人告訴記者，現在項目多資金少，是“十口鍋子八個蓋”，緊張程度不言而喻。
另外一些開發企業反映，去年的保障房項目貸款一般是維持基準利率，甚至能享有下浮10％~15％的優惠；今年以來一般是上浮10％~15％，高的甚至達到30％。按這樣的資金成本，經適房等項目的建設不但無微利可圖，且極有可能虧本。
據了解，今年一些城市經適住房、動遷房項目的新增資金缺口可能達數百億元，對銀行貸款的依賴度為8成左右。以往上半年的貸款基本能按時發放到位，但今年上半年新增貸款極少，如果這一形勢繼續下去，要在10月底前實現全部項目開工將十分困難。
保障房建設亟待金融創新
據估算，完成今年1000萬套保障性住房建設的目標所需資金至少1．3萬億元。其中中央、省級和市縣政府將承擔5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會機構投入和被保障對象以及所在企業籌集。財政部數據顯示，截至5月20日，財政部已累計下撥2011年中央補助保障性安居工程專項資金617億元，已完成全年預算59．9％。但要完成全年1000萬套的保障性住房建設，中央財政1030億元的投入顯然不夠。
目前，保障性住房和商品住房的開發貸款都屬于房地產開發貸款，被納入樓市調控范圍，這是保障房貸款受限的關鍵因素。業內人士建議，應順應保障住房和商品住房“雙軌制”的政策取向，將兩類貸款實現分類管理，并落實中央關于支持保障性住房建設的金融政策，確保貸款額度和優惠利率；同時應加強監管，防止企業“套貸”用于商品住房開發。
銀監會主席助理閻慶民日前曾表示，保障房建設資金“不能全部壓在銀行身上”。由于保障房非商業地產，資金回報時間長，沒有商業可持續性，因此銀行只能在財政補充足額到位的基礎上，適當給予支持，否則如果無法償還信貸本息，就會形成平臺貸款風險。
事實上，各方對保障房資金來源一直在進行著多種探索和嘗試。在剛落幕的2011陸家嘴論壇上，保監會主席吳定富表示，保監會將在政策允許范圍內，在上海地區開展基礎設施、股權和不動產等投資活動。目前，平安保險已發起債權投資計劃，募集資金30億元，用于支持上海保障性住房建設。去年底，北京市土地儲備整理中心與7家保險資產管理公司也簽訂了總金額為700億元~800億元的債權投資計劃。
上海公積金管理中心日前還根據國家有關規定，首次使用公積金增值資金收購公共租賃住房項目“新江灣尚景園”，總投資14．98億元，為上海的公租房“儲備庫”新增住宅2200余套。另外，天津、上海等地也在加快推動保障性住房投資信托基金設立工作。
專家認為，加快保障性住房建設是一項系統工程，既需要完善銀行貸款等“主流”融資渠道，也需要不斷創新融資方式；既需要地方政府、企業的持續探索，也離不開中央有關部門、金融機構不斷的機制創新。
摘自：粵建網